Die Immobilienpreise – insbesondere die Bodenwerte – steigen seit Jahren kontinuierlich an. Gleichzeitig wurde das Bewertungsgesetz überarbeitet, wodurch die Wertermittlung von Grundstücken durch die Liegenschaftsfinanzämter teilweise deutlich höhere Bewertungen mit sich bringt. Für viele Eigentümer, Erben, Schenker und Betriebsübergeber stellt sich daher immer häufiger die Frage:
Wie kann ein niedriger gemeiner Wert festgestellt werden – und wann lohnt sich dies?
Als zertifizierter Immobilienbewerter und regionaler Experte für den Landkreis Traunstein, Mühldorf, Rosenheim und Altötting begleite ich Sie professionell durch diesen Prozess und sorge dafür, dass Ihre Vermögenswerte korrekt und rechtssicher bewertet werden.
Was bedeutet der „niedrige gemeine Wert“ überhaupt?
Bei der Übertragung von Immobilien – sei es durch Schenkung, Erbschaft oder Betriebsübertragung – setzt das Finanzamt einen Wert fest, der als Grundlage für die steuerliche Berechnung dient.
Dieser Wert wird „gemeiner Wert“ genannt und stellt den Verkehrswert dar, also den Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Der niedrige gemeine Wert
Liegt der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie nachweislich unter dem vom Finanzamt festgestellten Wert, kann ein sogenannter niedriger gemeiner Wert geltend gemacht werden.
Das bedeutet:
➡️ Wird der realistische Marktwert durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen, kann die Steuerlast deutlich sinken.
Gerade angesichts stark steigender Bodenrichtwerte ist dies ein wichtiger Hebel, um Übertragungen steuerlich zu optimieren.
Warum rückt die Feststellung des niedrigen gemeinen Werts aktuell so stark in den Fokus?
Mehrere Faktoren führen dazu:
1. Deutliche Steigerungen der Bodenrichtwerte
In vielen Regionen – auch im südostbayerischen Raum – liegen die Bodenwerte heute weit über dem Niveau von vor einigen Jahren. Diese Werte fließen direkt in die steuerliche Bewertung ein.
2. Änderungen im Bewertungsgesetz
Die Reform führte dazu, dass die Finanzämter mehr Parameter einbeziehen und teilweise zu sehr hohen steuerlichen Bewertungen gelangen.
Für viele Betroffene bedeutet das: höhere Erbschafts- oder Schenkungssteuer, obwohl ihre Immobilie realistisch betrachtet nicht diesen Wert besitzt.
3. Unterschied zwischen Marktwert und Steuerwert wird größer
Gerade ältere Immobilien, sanierungsbedürftige Objekte oder Grundstücke mit Einschränkungen werden vom Finanzamt oft zu hoch bewertet, weil individuelle wertmindernde Faktoren nicht automatisch berücksichtigt werden.
Hier ist ein professionelles Verkehrswertgutachten unverzichtbar.
Wann sollte ein niedriger gemeiner Wert festgestellt werden?
Die Feststellung lohnt sich insbesondere bei:
✔ Schenkungen innerhalb der Familie
✔ Erbschaften und Nachlassregulierungen
✔ Übertragung von Betriebsvermögen und landwirtschaftlichen Betrieben
✔ Übertragungen von Grundstücken, Häusern oder Mehrfamilienhäusern
✔ Auseinandersetzungen innerhalb von Erbengemeinschaften
✔ Nießbrauch- oder Wohnrechtsregelungen
✔ vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien
Kurz gesagt:
Immer dann, wenn Steuerlast oder rechtliche Klarheit von einem realistischen Immobilienwert abhängen.
Wie wird der niedrige gemeine Wert nachgewiesen?
Der Nachweis erfolgt ausschließlich durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten, erstellt von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.
Ein solches Gutachten berücksichtigt u. a.:
- den tatsächlichen Zustand des Gebäudes
- Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf
- marktübliche Mieten und Renditen
- Lagefaktoren, die nicht im Bodenrichtwert abgebildet sind
- rechtliche Lasten (z. B. Wegerechte, Nießbrauch)
- baurechtliche Gegebenheiten
- individuelle wertmindernde Faktoren
➡️ Das Finanzamt muss ein professionelles Gutachten als Nachweis akzeptieren, sofern es korrekt erstellt wurde.
Welche Vorteile haben Sie dadurch?
- Senkung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer
- Rechtssicherheit gegenüber Behörden, Banken und Miterben
- Vermeidung von Überbewertung und unnötiger Steuerlast
- Transparenz und Fairness bei innerfamiliären Übertragungen
- Optimale steuerliche Gestaltung bei Betriebsübernahmen
Gerade in Regionen wie Traunstein, Mühldorf, Rosenheim und Altötting, in denen die Bodenrichtwerte stark gestiegen sind, lohnt sich die Prüfung häufig erheblich.
Ihr regionaler Experte für Verkehrswertgutachten und die Feststellung des niedrigen gemeinen Werts
Als professioneller Immobilienbewerter mit langjähriger Erfahrung unterstütze ich Sie bei:
- qualifizierten Verkehrswertgutachten
- Stellungnahmen zum niedrigen gemeinen Wert
- Bewertungen für Finanzamt, Notar, Steuerberater oder Erbengemeinschaft
- Bewertungen von Wohnhäusern, Gewerbeimmobilien, Grundstücken und landwirtschaftlichen Objekten
Mein Fokus liegt auf der Region:
🏡 Landkreis Traunstein
🏡 Landkreis Mühldorf am Inn
🏡 Landkreis Rosenheim
🏡 Landkreis Altötting
Ich kenne die lokalen Märkte, Preisentwicklungen, regionalen Besonderheiten und kann Immobilien realitätsnah und nachvollziehbar bewerten.
Fazit: Der niedrige gemeine Wert gewinnt zunehmend an Bedeutung
Die richtige Immobilienbewertung ist heute wichtiger denn je.
Durch steigende Bodenwerte und Änderungen im Bewertungsgesetz entsteht oft ein deutlicher Unterschied zwischen dem tatsächlichen Marktwert und dem vom Finanzamt angesetzten Steuerwert.
Mit einem professionellen Gutachten können Sie sicherstellen, dass Ihre Immobilie korrekt bewertet wird – und Sie keine unnötigen Steuern zahlen.
Sie haben Fragen oder benötigen ein Gutachten?
Ich stehe Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Gerhard Hofer
Ihr Experte für Immobilienbewertungen in Traunstein, Mühldorf, Rosenheim und Altötting.