Aktuelle Marktanalyse und Preisniveaus aus gutachterlicher Sicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Rosenheim präsentiert sich zum aktuellen Wertermittlungsstichtag als stabil, transparent und funktionsfähig im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sowohl auf dem Kauf- als auch auf dem Mietmarkt liegen regelmäßig abgeschlossene Verträge vor, die eine belastbare Ableitung marktüblicher Werte ermöglichen. Damit bestehen verlässliche Rahmenbedingungen für Eigentümer, Käufer, Investoren und Finanzierungsinstitute.
Nachfrage, Angebot und Preisbildung
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Landkreis Rosenheim wird überwiegend durch Eigennutzer geprägt. Kapitalanleger treten ergänzend, jedoch in geringerem Umfang auf. Gleichzeitig ist das Angebot – insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in guten und mittleren Wohnlagen – durch eine eingeschränkte Neubautätigkeit begrenzt. Diese Marktverengung wirkt stabilisierend auf das Preisniveau.
Ein wesentlicher Einflussfaktor auf die Preisbildung ist die attraktive Lage im Alpenvorland, die Nähe zur Metropolregion München sowie die leistungsfähige Verkehrsinfrastruktur.
Kaufpreise im Überblick – Landkreis Rosenheim
- Eigentumswohnungen (Bestand): Ø ca. 5.300 €/m² Wohnfläche
- Eigentumswohnungen (Neubau): Ø ca. 7.300 €/m² Wohnfläche
- Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand): Ø ca. 5.200 €/m² Wohnfläche
- Ein- und Zweifamilienhäuser (Neubau): Ø ca. 6.500 €/m² Wohnfläche
Die absoluten Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich – abhängig von Lage, Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand – regelmäßig zwischen ca. 700.000 € und über 1.200.000 €. Insgesamt zeigt sich eine überwiegend stabile bis leicht steigende Preisentwicklung.
Immobilienmarktbericht
Mietmarkt: Nachhaltiges Ertragspotenzial
Auch der Mietmarkt ist als funktionsfähig einzustufen:
- Bestandswohnungen: Ø ca. 13,30 €/m² Nettokaltmiete
- Neubauwohnungen: Ø ca. 15,60 €/m² Nettokaltmiete
- Bestands-Einfamilienhäuser: Ø ca. 13,00 €/m² Nettokaltmiete
- Neubauhäuser: Ø ca. 15,00 €/m² Nettokaltmiete
Diese Werte spiegeln ein nachhaltiges Ertragspotenzial im Sinne der ImmoWertV 2021 wider.
Teilmarkt Rimsting – Wohnen am Chiemsee
Die Gemeinde Rimsting zählt aufgrund ihrer Lage am Chiemsee sowie ihres hohen Wohn- und Freizeitwertes zu den besonders nachgefragten Wohnlagen im westlichen Landkreis Rosenheim. Die Bebauung ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt.
Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die sehr eingeschränkte Neubautätigkeit führen zu einer deutlichen Marktverengung, wodurch Bestandsimmobilien eine hohe Marktakzeptanz und Wertstabilität aufweisen.
Kaufpreise in Rimsting
- Einfamilienhäuser (Bestand): Ø ca. 4.733 €/m² Wohnfläche
- Einfamilienhäuser (Neubau): Ø ca. 5.816 €/m² Wohnfläche
- Eigentumswohnungen (Bestand): Ø ca. 5.421 €/m² Wohnfläche
Für Neubauwohnungen liegen aufgrund fehlender Angebotsfälle aktuell keine ausreichend belastbaren Durchschnittswerte vor.
Mietpreise in Rimsting
- Bestandswohnungen: Ø ca. 12,40 €/m² Nettokaltmiete
- Bestands-Einfamilienhäuser: Ø ca. 12,25 €/m² Nettokaltmiete
- Neubauwohnungen: Ø ca. 18,37 €/m² Nettokaltmiete
Die hohen Mieten im Neubausegment sind Ausdruck der äußerst geringen Angebotslage.
Fazit aus gutachterlicher Sicht
Sowohl im Landkreis Rosenheim als auch im Teilmarkt Rimsting liegt ein nachhaltiges, nicht durch außergewöhnliche Marktverzerrungen beeinflusstes Preisniveau vor. Die Marktdaten eignen sich hervorragend als Grundlage für Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren und ermöglichen eine sachgerechte Plausibilisierung von Verkehrswerten gemäß § 194 BauGB.