Die Immobilienmärkte in Oberbayern unterscheiden sich teils drastisch – und nirgendwo wird das so deutlich wie entlang der Achse Traunstein → Altötting. Während im südlichen Landkreis Traunstein hohe Bodenpreise und starke Nachfrage dominieren, sinken die Werte Richtung Norden deutlich ab. Doch woran liegt das eigentlich?
Im Kern wirken hier drei große Einflussfaktoren: Lagequalität, wirtschaftliche Struktur und Entwicklungsdruck.
Nachfolgend die wichtigsten Gründe, warum Preise und Bodenrichtwerte nach Norden hin spürbar niedriger werden.
1. Der Süden profitiert von Alpenlage, Tourismus und hoher Lebensqualität
Der Landkreis Traunstein liegt im Herzen des Chiemgaus – einer der beliebtesten Regionen Deutschlands. Die Nähe zu den Alpen, Seen wie Chiemsee und Waginger See sowie einem hohen Freizeit- und Erholungswert schafft einen extrem attraktiven Lebens- und Wohnraum.
Diese Faktoren treiben die Bodenpreise in die Höhe:
- Panoramalage und Alpenblick
- Starke Tourismuswirtschaft (Chiemsee, Reit im Winkl, Ruhpolding etc.)
- Hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien
- Beliebtheit bei Pendlern nach Salzburg, Rosenheim und München
Wo viele Menschen wohnen und investieren möchten, steigt der Bodenwert – und das spürbar stärker als in Regionen ohne vergleichbare Lagequalitäten.
2. Richtung Norden nimmt der Alpenbezug ab – und damit der Standortwert
Je weiter man sich von der Alpen- und Seenlandschaft entfernt, desto stärker verändert sich die Nachfrage.
Im Landkreis Altötting finden sich:
- Weniger touristisch geprägte Standorte
- Weniger nachgefragte Wohnlagen im überregionalen Vergleich
- Eine stärker industrie- und arbeitsplatzorientierte Raumstruktur
Das bedeutet nicht, dass Altötting unattraktiv ist – im Gegenteil: Burghausen zählt zu den wirtschaftlich stärksten Standorten Bayerns.
Doch Bodenpreise folgen nicht ausschließlich dem Einkommen, sondern vor allem dem emotionalen Wert einer Lage. Seen, Berge und touristische Highlights wirken wie ein Preistreiber – und diese Komponenten nimmt Richtung Norden ab.
3. Unterschiedlicher Bebauungs- und Entwicklungsdruck
Der Süden Traunsteins ist geprägt von:
- hohen Bauauflagen (Alpenschutz, Landschaftsschutz, touristische Nutzungskonkurrenz)
- weniger verfügbarer bebaubarer Fläche
- starkem Zuzug in attraktive Gemeinden
Wenig Angebot + hohe Nachfrage = hohe Preise.
Im Landkreis Altötting hingegen:
- gibt es mehr Baulandreserven,
- eine flachere Nachfragekurve,
- und weniger Investoren, die reine Lagequalität bezahlen.
Mehr verfügbarer Grund und Boden führt automatisch zu niedrigeren Bodenrichtwerten.
4. Unterschiedliche Käufergruppen prägen die Preislandschaft
In Traunstein dominieren:
- Kapitalanleger auf der Suche nach wertstabilen Regionen
- Käufer für Ferienwohnungen
- Zuziehende Familien mit gehobenem Budget
- Wohlhabende Ruheständler
- Pendler in den Großraum Salzburg/München
Diese Gruppen sind bereit, deutlich höhere Bodenpreise zu akzeptieren, weil sie den emotionalen Wert der Region hoch einstufen.
Altötting hat eine andere Käuferstruktur:
- überwiegend lokal geprägter Immobilienmarkt
- preissensiblere Käufer
- weniger Zweitwohnsitz- und Ferienimmobilienkäufer
Dies drückt die Bodenpreise – auch wenn die Wirtschaftskraft stark ist.
5. Zusammenfassung – deshalb fallen die Bodenpreise nach Norden so stark
| Faktor | Landkreis Traunstein | Landkreis Altötting |
|---|---|---|
| Lagequalität | Alpen, Seen, Tourismus | Flachland, weniger touristisch |
| Nachfrage | Sehr hoch, überregional | Regional, moderat |
| Käufergruppen | Kapitalanleger, Touristen, Pendler | Eigennutzer, lokale Käufer |
| Baulandknappheit | Stark | Geringer |
| Bodenpreise | Hoch – teils Spitzenwerte | Deutlich niedriger |
Die Preisunterschiede sind also keine kurzfristige Markterscheinung, sondern langfristig strukturell bedingt.
Professionelle Bewertung: Gerade in dieser Region extrem wichtig
Durch die starken Preisgefälle zwischen Traunstein und Altötting kommt es häufig zu:
- falschen Werteinschätzungen von Eigentümern
- Über- oder Unterbewertungen bei Schenkungen und Erbfällen
- fehlerhaften Preisansätzen beim Verkauf
Als zertifizierter und regionaler Immobiliengutachter für den Raum Traunstein, Altötting, Mühldorf und Rosenheim sorge ich dafür, dass Immobilien objektiv, marktgerecht und gerichtsfest bewertet werden.
📩 Wenn du eine fundierte Immobilienbewertung oder Beratung brauchst, stehe ich jederzeit zur Verfügung.